EmitenNews.com - Fitch Ratings telah mengafirmasi peringkat default emiten jangka panjang PT Pakuwon Jati Tbk (PWON) di 'BB'. Outlooknya Stabil. Pada saat yang sama, agensi tersebut telah menegaskan peringkat senior tanpa jaminan PWON dan peringkat pada uang kertas dolar AS di 'BB'.


Afirmasi tersebut mencerminkan ruang peringkat PWON yang nyaman dan likuiditas yang kuat, didukung oleh properti investasi yang berlokasi strategis. Kami mengharapkan pemulihan bertahap dalam arus kas non-pembangunan pada tahun 2022 sejalan dengan pengurangan pembatasan pergerakan terkait Covid-19. Hal ini didukung oleh tingkat vaksinasi yang lebih tinggi dan meningkatnya 'kekebalan kelompok' yang mendorong pelonggaran pembatasan kesehatan di Indonesia.


Kami memperkirakan PWON akan memulai fase pertumbuhan berikutnya dengan menggunakan hasil dari uang kertas dolar AS yang diterbitkan pada tahun 2021, dan akan berinvestasi di properti investasi serta properti untuk dijual, yang mengarah ke arus kas bebas (FCF) negatif dalam dua tahun mendatang. bertahun-tahun. Perusahaan memiliki ruang peringkat yang cukup untuk menyerap akuisisi yang direncanakan, dan catatan pelaksanaan yang hati-hati. Kami memperkirakan arus kas non-pembangunan akan tetap menjadi andalan PWON dalam jangka menengah.


Portofolio Kuat, Aset Terkonsentrasi : Peringkat PWON didorong oleh portofolio properti investasi yang berlokasi strategis di kota-kota paling makmur di Indonesia - Jakarta dan Surabaya - yang menghasilkan cakupan bunga EBITDA non-pembangunan yang solid. Peringkat dibatasi oleh konsentrasi aset yang tinggi, dengan 80% -90% pendapatan non-pengembangan dari empat proyek mixed-use. Granularitas portofolio tidak akan meningkat secara signifikan dalam waktu dekat karena skala dari tiga aset teratas dan ekspansi terukur. Kualitas dari tiga aset teratasnya mengurangi risiko konsentrasi.


Meringankan Rabat, Tingkat Hunian Lebih Tinggi: Fitch memperkirakan EBITDA non-pengembangan meningkat secara bertahap menjadi Rp1,7 triliun pada 2022 dan sepenuhnya pulih ke level 2019 pada 2023-2024. Kami memperkirakan potongan harga sewa akan berkurang dalam 12-18 bulan ke depan dan tingkat hunian akan pulih hingga di atas 90% pada tahun 2023. Menurut kami, pelonggaran pembatasan pergerakan yang berkelanjutan selama periode yang sama akan mengarah pada normalisasi bertahap langkah kaki pusat perbelanjaan. Pemberlakuan kembali pembatasan pergerakan yang ketat karena lonjakan infeksi tetap berisiko rendah terhadap ekspektasi pemulihan kami.


R ent R evsi Positif : PWON telah mampu mencapai pengembalian sewa yang positif sementara rata-rata lama sewa tetap pada tiga hingga lima tahun terlepas dari kondisi lingkungan yang lemah pada 2020-2021. Sebagian besar malnya terletak di pengembangan campuran yang berdekatan dengan properti perumahan, kantor, dan hotel, yang mendukung langkah kaki yang lebih tinggi daripada properti yang berdiri sendiri. Mal PWON tidak terlalu terpengaruh oleh percepatan penetrasi e-commerce setelah pandemi karena mereka melayani pelanggan berpenghasilan menengah ke atas, sedangkan mal strata melayani segmen berpenghasilan rendah.


Capex Tinggi, Land Banking : Kami memperkirakan FCF negatif pada 2022-2025 karena belanja modal yang tinggi dan akuisisi aset. Kami memperkirakan belanja modal akan meningkat secara signifikan pada tahun 2022 menjadi Rp673 miliar dan tetap tinggi dalam beberapa tahun ke depan, sebagian besar karena perluasan superblok yang ada. PWON memperkirakan akan menghabiskan sekitar Rp3,7 triliun hingga 2027 untuk memperluas net lettable area (NLA) malnya sebesar 12% menjadi 870.000 m2 dan jumlah kamar hotel sebesar 49% menjadi 3.149. Pertumbuhan arus kas non-pembangunan akan didukung oleh superblok baru di Bekasi (kota satelit di timur Jakarta) yang akan mulai beroperasi pada tahun 2025.


Kami juga memperkirakan pengeluaran hingga Rp1,8 triliun pada tahun 2022 dan sekitar Rp800 miliar per tahun selanjutnya untuk akuisisi oportunistik tanah dan aset operasional untuk mendukung pertumbuhan jangka panjang dari properti yang akan dijual. Arus kas dari operasi (CFFO) akan berubah negatif sementara pada tahun 2022 karena perkiraan pembelian tanah yang besar sebelum kembali ke positif pada tahun 2023. Kami berharap PWON untuk terus mempertahankan ruang peringkat yang nyaman meskipun akuisisi aset lebih tinggi, dengan EBITDA non-pengembangan/beban bunga bersih lebih dari 20x - jauh di atas sensitivitas negatif 3x.


Pertumbuhan Prapenjualan yang Lebih Lambat : Fitch memperkirakan pertumbuhan prapenjualan akan melambat menjadi 10%-15% pada tahun 2022, dari 40% pada tahun 2021. Kami percaya kenaikan suku bunga dan inflasi, serta potensi berakhirnya potongan PPN pemerintah atas persediaan yang telah selesai pada tanggal 30 September 2022, untuk meredam pertumbuhan prapenjualan. Namun, pemulihan permintaan untuk properti residensial kelas atas karena efek penciptaan kekayaan dari harga komoditas yang tinggi harus mengimbangi hal ini. Prapenjualan akan didorong oleh apartemen bertingkat tinggi yang baru diluncurkan, di superblok yang ada, yang kemungkinan akan selesai mulai tahun 2025.


Eksekusi Proyek yang Bijaksana: Profil keuangan PWON didukung oleh pengembangan proyek-proyek multiguna yang bijaksana. Ia hanya memiliki satu proyek greenfield di Bekasi, dengan konstruksi bertahap komponen residensial dan komersial. PWON juga telah mendapatkan pra-penjualan yang cukup untuk membangun menara pertama. Kami pikir risiko eksekusi untuk proyek-proyek PWON lainnya dapat dikelola, karena mereka adalah bagian dari proyek yang ada dan sebagian besar telah memperoleh pra-penjualan yang cukup untuk mendanai konstruksi.