Rising Interest Expense Manageable : Kami berharap pembayaran bunga KIJA meningkat secara signifikan jika perusahaan mampu membiayai kembali wesel USD300 juta karena suku bunga meningkat. Kami memperkirakan pembayaran bunga KIJA, yang mencakup biaya lindung nilai, akan meningkat menjadi sekitar Rp450 miliar pada 2022, dari Rp410 miliar pada 2021, dengan asumsi uang kertas dolar AS dibiayai kembali pada 2H22. EBITDA non-pengembangan KIJA yang stabil dan prapenjualan yang meningkat mendukung kemampuannya untuk memenuhi biaya bunganya.

 

Prapenjualan Residensial dan Komersial yang Lebih Tinggi : Kami memperkirakan prapenjualan perumahan dan komersial akan meningkat menjadi Rp383 miliar pada tahun 2022, dari Rp276 miliar pada tahun 2021. KIJA mencatat prapenjualan residensial dan komersial yang kuat sebesar Rp110 miliar pada 1Q22, didukung oleh permintaan yang sehat untuk rumah tapak dengan harga terjangkau di bawah Rp1 miliar . Kami memperkirakan permintaan rumah ini akan tetap stabil dalam 12-18 bulan ke depan. Namun kenaikan suku bunga dapat membebani pertumbuhan prapenjualan karena sekitar 75% dari prapenjualan perumahan didanai dengan hipotek.

 

Capex Tinggi, Perbankan Tanah: Kami memperkirakan arus kas bebas sedikit negatif pada 2022-2023 meskipun pra-penjualan meningkat, karena biaya bunga yang lebih tinggi, akuisisi tanah dan belanja modal pemeliharaan. Belanja modal pemeliharaan akan melonjak menjadi Rp125 miliar pada 2022, didorong oleh pengeluaran yang ditangguhkan selama pandemi Covid-19, sebelum dinormalisasi menjadi sekitar Rp100 miliar. Kami memperkirakan pembebasan lahan sekitar Rp175 miliar pada tahun 2022, tidak termasuk investasi di kotapraja Kendal, karena KIJA dapat secara bertahap meningkatkan pembelian setelah mengalami perlambatan dalam tiga tahun terakhir.

 

KIJA memiliki land bank yang luas lebih dari 1.200 hektar di Cikarang, yang cukup untuk pra-penjualan lebih dari 20 tahun. Namun, perusahaan mungkin perlu memperoleh plot di dalam dan di sekitar kotapraja untuk membentuk persil yang berdekatan untuk mendukung pra-penjualan jangka menengah. Kami percaya KIJA memiliki fleksibilitas untuk memprioritaskan kebutuhan likuiditasnya dibandingkan land banking dalam waktu dekat.

 

Kendal Joint Venture Deconsolidated: Kami telah mendekonsolidasi 51% joint venture (JV) KIJA di PT Kawasan Industri Kendal dalam menilai peringkat KIJA. Kendal bukan penjamin uang kertas dolar AS, dan kami tidak mengharapkan JV untuk membayar dividen yang berarti kepada KIJA dalam jangka menengah karena rencana pengembangannya. KIJA belum menerima dividen dari Kendal sejak awal JV, dan membutuhkan persetujuan dari mitra 49%, PT Sembcorp Development Indonesia, untuk mengambil dividen.

 

Kendal mandiri, dengan arus kas operasi yang stabil dan prapenjualan Rp424 miliar pada tahun 2021, dan saldo kas secara signifikan melebihi utang kotornya yang terbatas. Oleh karena itu, kami tidak berharap KIJA perlu mendukung JV. Baik KIJA maupun Sembcorp tidak menjamin utang Kendal.