Fitch Ratings Mengafirmasi Peringkat Jangka Panjang Pakuwon Jati (PWON) Dalam Ruang Nyaman

Penegasan tersebut mencerminkan ruang peringkat PWON yang nyaman dan likuiditas yang kuat, didukung oleh properti investasi yang berlokasi baik, yang telah pulih dengan kuat pasca pandemi Covid-19. Kami memperkirakan arus kas non-pengembangan - sumber pendapatan utama perusahaan - akan terus membaik di bawah rencana pertumbuhan perusahaan.

Kami memperkirakan PWON akan terus berinvestasi secara oportunistik pada tanah dan properti investasi untuk mengembangkan bisnisnya, yang dapat menyebabkan arus kas bebas negatif (FCF) dalam dua tahun ke depan. Namun, perusahaan memiliki ruang peringkat yang cukup untuk menyerap akuisisi yang direncanakan, dan catatan eksekusi yang hati-hati.

Pemulihan Arus Kas yang Kuat : Kami memperkirakan EBITDA non-pengembangan akan mencapai Rp2,2 triliun pada tahun 2023, didukung oleh pendapatan sewa dan biaya layanan yang lebih tinggi, serta pemulihan yang kuat di segmen hotel. Peningkatan pendapatan non-pengembangan juga akan didorong oleh pendapatan dari hotel Four Points by Sheraton Bali, yang dibeli PWON pada tahun 2023, dan ekspektasi kami akan pendapatan sewa yang lebih tinggi dari mal perusahaan di Solo dan Yogyakarta setelah selesainya inisiatif peningkatan aset.

Hunian Lebih Tinggi, Pengembalian Sewa Positif : Kami memperkirakan PWON akan mempertahankan pengembalian sewa positif dan tingkat hunian pusat perbelanjaan di atas 90% pada tahun 2023. Sebagian besar mal perusahaan terletak di pengembangan campuran yang berdekatan dengan properti perumahan, kantor, dan hotel, mendukung langkah kaki yang lebih tinggi daripada di mal mandiri. Mal-mal PWON juga tidak terlalu terpengaruh oleh percepatan penetrasi e-commerce selama pandemi, didukung oleh lebih banyak penyewa berkualitas tinggi, seperti perusahaan lokal besar dan perusahaan multinasional. Akibatnya, mal-malnya bangkit kembali dengan cepat karena pembatasan yang disebabkan oleh pandemi mereda.

Portofolio Kuat, Aset Terkonsentrasi : Peringkat PWON didorong oleh portofolio properti investasi yang berlokasi strategis di kota-kota paling makmur di Indonesia - Jakarta dan Surabaya - yang menghasilkan EBITDA non-pembangunan yang solid. Faktor pemeringkatan adalah konsentrasi aset yang tinggi, dengan 80%-90% pendapatan non-pengembangan dari empat proyek penggunaan campuran. Kami tidak memperkirakan perincian portofolio akan meningkat secara signifikan dalam waktu dekat karena skala tiga aset teratas dan ekspansi yang terukur. Namun, kualitas tiga aset teratasnya memitigasi risiko konsentrasi.

Belanja Modal Tinggi, Perbankan Tanah : Kami memperkirakan FCF netral hingga negatif pada 2022-2025 di tengah belanja modal dan akuisisi aset yang tinggi. Capex dalam beberapa tahun ke depan akan didorong oleh perluasan superblok yang ada dan pengembangan superblok Bekasi yang baru. PWON memperkirakan akan menghabiskan sekitar Rp3,8 triliun hingga tahun 2027 untuk memperluas area bersih mal sebesar 13% menjadi 880.000 meter persegi dan jumlah kamar hotel sebesar 45% menjadi 3.334.

Kami juga memperkirakan pengeluaran hingga IDR1,5 triliun pada tahun 2023 dan sekitar IDR800 miliar setahun setelahnya untuk akuisisi lahan dan aset operasional yang oportunistik untuk mendukung pertumbuhan portofolio jangka panjang. Kami memperkirakan PWON akan mempertahankan ruang peringkat yang nyaman meskipun dilakukan akuisisi, dengan EBITDA non-pengembangan/beban bunga bersih jauh di atas sensitivitas negatif 3x.

Memoderasi Penjualan Berkontraksi : Kami perkirakan prapenjualan akan menurun sekitar 5% menjadi Rp1,4 triliun pada tahun 2023 karena kenaikan inflasi dan suku bunga serta pertumbuhan ekonomi yang melambat yang memoderasi permintaan perumahan. Prospek rendah untuk harga komoditas ekspor utama, seperti minyak kelapa sawit dan batu bara, juga akan membebani penciptaan kekayaan dan permintaan untuk properti hunian kelas atas, seperti yang ada di portofolio PWON.