EmitenNews.com -Fitch Ratings telah menurunkan Peringkat Jangka Panjang Issuer Default Rating (IDR) pengembang yang berbasis di Indonesia PT Agung Podomoro Land Tbk (APLN) menjadi 'RD' (Restricted Default) dari 'C', setelah penyelesaian dari penawaran tender. Kami percaya ini merupakan default terbatas berdasarkan definisi pertukaran utang tertekan (DDE) kami.

 

Selanjutnya Fitch telah meningkatkan IDR Jangka Panjang APLN menjadi 'CCC-' untuk mencerminkan prospek likuiditas perusahaan setelah penawaran tender. Saldo kasnya tidak cukup untuk membayar sisa surat utang tanpa jaminan 5,95% sebesar USD131,9 juta yang akan jatuh tempo pada 2 Juni 2024, dan kami yakin terdapat risiko eksekusi yang tinggi seputar kemampuan APLN untuk menggunakan asetnya yang tidak terbebani untuk mendukung upaya pembiayaan kembali atau pembayaran kembali.

 

Fitch juga telah meningkatkan surat utang dolar AS tanpa jaminan milik APLN yang jatuh tempo pada Juni 2024 menjadi 'CCC-', dari 'C', dengan Peringkat Pemulihan 'RR4'. Surat utang tersebut diterbitkan oleh anak perusahaan yang dimiliki sepenuhnya oleh APLN, APL Realty Holdings Pte. Ltd., dan dijamin oleh APLN dan beberapa anak perusahaannya.

 

DRIVER PERINGKAT KUNCI

DDE Mendorong Penurunan Peringkat: Kami menganggap penawaran tender APLN sebagai DDE, karena kami percaya bahwa amandemen persyaratan tersebut merupakan pengurangan yang material dari persyaratan aslinya dan bahwa transaksi tersebut membantu perusahaan untuk menghindari default tradisional, mengingat profil likuiditasnya yang tidak dapat dipertahankan. Dengan demikian, IDR Jangka Panjang diturunkan menjadi 'RD' setelah penyelesaian DDE, sejalan dengan kriteria kami.

 

Likuiditas Lemah, Saldo Kas Memburuk: Peningkatan selanjutnya menjadi 'CCC-' mencerminkan bahwa perusahaan tidak lagi dalam proses seperti default, dan prospek likuiditasnya yang lemah. Headroom minimal, dengan risiko eksekusi yang tinggi seputar kemampuannya untuk membayar utang dalam 12 bulan ke depan di tengah penurunan prapenjualan. Kami memperkirakan saldo kas konsolidasi perusahaan akan memburuk hingga di bawah Rp600 miliar pada akhir 2023 (akhir Maret: Rp900 miliar) jika penurunan prapenjualan tidak ditahan.

 

Risiko Refinancing Tinggi : Penyelesaian tender offer telah mengurangi, namun tidak menghilangkan, risiko refinancing APLN dalam 12-18 bulan ke depan. APLN memiliki dua properti yang belum dijaminkan senilai sekitar Rp3,1 triliun (sekitar USD200 juta) berdasarkan saham perusahaan. Kami yakin aset ini dapat dijual atau dijadikan jaminan terhadap pinjaman baru, untuk melunasi sisa uang kertas dolar AS. Namun, kepemilikan sebagian APLN atas aset-aset ini, serta prapenjualan yang menurun, membuat opsi ini berisiko eksekusi yang material.

 

Tekanan Prapenjualan yang Menurun Tekanan Likuiditas : Fitch memperkirakan prapenjualan konsolidasi, tidak termasuk penjualan tanah massal, akan turun lebih dari 20% menjadi Rp1,3 triliun pada tahun 2023 (2022: Rp1,7 triliun), didorong oleh peningkatan pembatalan. Pembatalan tetap tinggi di 1H23 menghasilkan prapenjualan bersih hanya Rp578 miliar. Pembatalan paling banyak terjadi di dua proyek terbesar APLN, Podomoro City Medan dan Podomoro Park Bandung. Namun, run-rate presales pada 1H23 sedikit meningkat dari empat bulan pertama tahun ini, didukung oleh peluncuran proyek baru - Podomoro Parkland, di Karawang, pada 2Q23.

 

Prapenjualan di 2H23 dapat menjadi stabil tergantung pada peluncuran proyek baru lebih lanjut, karena permintaan perumahan akan didukung oleh tanda-tanda inflasi yang jinak dan tingkat suku bunga yang moderat di dalam negeri, meskipun pembatalan terus-menerus dalam proyek APLN yang lebih besar merupakan risiko dan dapat memengaruhi upaya pembiayaan kembali perusahaan.